Prawo budowlane nie ma osobnej kategorii „kamienica”. Dla naszych wyników kamienica to budynek wielorodzinny, tak samo jak blok. Poniżej: co ustawa mówi o typowych pracach i na co zwrócić uwagę w starym budynku.
Zanim zaczniesz, ustal trzy rzeczy: czy budynek lub jego otoczenie podlega ochronie zabytków, czy prace dotykają części wspólnych i czyją własnością jest lokal i budynek (Twoją, wspólnoty, innego właściciela).
Remont wnętrza: bez zgłoszenia i pozwolenia
| Rodzaj budynku | Wynik | Pewność |
|---|---|---|
| Blok, kamienica albo mieszkanie w budynku wielorodzinnym | Nie trzeba zgłoszenia ani pozwolenia | wprost z przepisu |
Malowanie, wymiana podłóg czy armatury nie jest objęta zgłoszeniem. Zanim zaczniesz kuć, upewnij się, że nie dotykasz elementów konstrukcyjnych.
Ściany, stropy i dach: tu zaczynają się różnice
| Rodzaj budynku | Wynik | Pewność |
|---|---|---|
| Blok, kamienica albo mieszkanie w budynku wielorodzinnym | Potrzebne zgłoszenie | wniosek z układu przepisów (nie wprost z jednego zapisu) |
| Rodzaj budynku | Wynik | Pewność |
|---|---|---|
| Blok, kamienica albo mieszkanie w budynku wielorodzinnym | Potrzebne pozwolenie na budowę | wniosek z układu przepisów (nie wprost z jednego zapisu) |
Wykucie otworu w ścianie nośnej, usunięcie jej albo zmianę układu stropu traktujemy jako przebudowę elementu konstrukcyjnego (art. 3 pkt 7a). Docieplenie ściany zewnętrznej ma osobne zasady. Nie zawsze wiadomo, która ściana jest nośna. Zleć ocenę konstruktorowi przed jakąkolwiek ingerencją, a nie po niej: błąd tutaj dotyczy bezpieczeństwa całego budynku, a nie tylko formalności.
Okna
| Rodzaj budynku | Czy zmieniasz wielkość otworu okiennego? | Wynik | Pewność |
|---|---|---|---|
| Blok, kamienica albo mieszkanie w budynku wielorodzinnym | Nie, otwór zostaje taki sam | To zależy od szczegółów | ustawa nie rozstrzyga |
| Blok, kamienica albo mieszkanie w budynku wielorodzinnym | Tak, otwór będzie inny | Potrzebne pozwolenie na budowę | wniosek z układu przepisów (nie wprost z jednego zapisu) |
Okna w elewacji mogą należeć do nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali), a w zabytku wymagają formalności z sekcji o zabytkach poniżej. Szczegóły opisujemy w poradniku Wymiana okien: czy trzeba zgłosić.
Instalacje i piony
Nie trzeba zgłoszenia ani pozwolenia
Instalacje inne niż gazowe nie wymagają zgłoszenia
Instalowanie wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji innych niż gazowe nie wymaga zgłoszenia ani pozwolenia.
Wynika wprost z brzmienia przepisu.
Podstawa: Prawo budowlane, art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. d.
Potrzebne zgłoszenie
Instalacja gazowa wymaga zgłoszenia
Instalowanie wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji gazowych trzeba zgłosić.
Wynika wprost z brzmienia przepisu.
Podstawa: Prawo budowlane, art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d; Prawo budowlane, art. 30 ust. 4c.
Piony wodne, kanalizacyjne i kominy mogą być częścią nieruchomości wspólnej, jeśli nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Szczegóły: Remont łazienki i instalacji oraz Kominy: kontrola przewodów.
Zabytek: to może zmienić wszystko
Wyniki wyżej zakładają, że budynek nie jest zabytkiem, nie stoi na obszarze wpisanym do rejestru zabytków ani w otoczeniu zabytku. W kamienicach bywa inaczej. Zasady są następujące:
- przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków roboty budowlane wymagają pozwolenia na budowę (do wniosku dołącza się pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków albo jego zaświadczenie o dokonaniu zgłoszenia, wobec którego nie wniósł sprzeciwu; art. 29 ust. 7 Prawa budowlanego),
- na obszarze wpisanym do rejestru wymagane jest co najmniej zgłoszenie z takim załącznikiem,
- w otoczeniu zabytku roboty budowlane wymagają zgłoszenia wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków (art. 36aa ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, od 3 czerwca 2026 r.); prace można zacząć, jeśli w ciągu 60 dni od doręczenia zgłoszenia konserwator nie wniósł sprzeciwu, zgłoszenie składa się wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków, odrębnie od zgłoszenia robót lub wniosku o pozwolenie na budowę, które składa się organowi administracji architektoniczno-budowlanej (art. 30 ust. 1b Prawa budowlanego).
Czy Twój budynek jest objęty ochroną, sprawdzisz w urzędzie miasta lub u wojewódzkiego konserwatora zabytków. Nasz kreator uwzględnia te okoliczności, gdy je zaznaczysz: Przejdź do kreatora.
Wspólnota, gmina albo jeden właściciel
Czy prace dotykają części budynku lub urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (na przykład konstrukcji, elewacji, dachu albo pionów)? Przy balkonie sprawdź to u zarządcy.
Nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Tak
Zgoda na przebudowę nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, do której potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Przy trzech lokalach lub mniej (wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących do dotychczasowego właściciela) do zarządu stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Inne prace na częściach wspólnych uzgodnij z zarządem wspólnoty. Mieszkasz w spółdzielni? Zasady mogą wynikać z jej statutu i regulaminu: zapytaj spółdzielnię.
Podstawa: ustawa o własności lokali, art. 22 ust. 2; ustawa o własności lokali, art. 22 ust. 3 pkt 5; ustawa o własności lokali, art. 19.
Nie, prace tylko wewnątrz lokalu
Z przepisów, na które się powołujemy, nie wynika obowiązek uzyskania zgody wspólnoty na same prace we wnętrzu lokalu. Wyjątek: połączenie dwóch lokali w jedną nieruchomość albo podział lokalu wymaga uchwały właścicieli lokali. Właściciel musi też korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania innym. Zasady mogą wynikać z regulaminu wspólnoty lub spółdzielni: sprawdź go.
Podstawa: ustawa o własności lokali, art. 22 ust. 4; ustawa o własności lokali, art. 13 ust. 1.
Nie wiem
Zapytaj zarządcę lub zarząd wspólnoty, zanim zaczniesz. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a zgoda na przebudowę nieruchomości wspólnej wymaga uchwały właścicieli lokali (przy trzech lokalach lub mniej, wyodrębnionych i niewyodrębnionych należących do dotychczasowego właściciela, do zarządu stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności).
Podstawa: ustawa o własności lokali, art. 3 ust. 2; ustawa o własności lokali, art. 22 ust. 2; ustawa o własności lokali, art. 22 ust. 3 pkt 5; ustawa o własności lokali, art. 19.
Zaznaczyłeś „nie”, a prace dotyczą konstrukcji, elewacji, okien, dachu albo pionów
Wskazałeś, że prace nie dotykają części wspólnych, ale ten rodzaj prac (konstrukcja, elewacja, okna w elewacji, dach, piony instalacyjne) obejmuje elementy, które mogą należeć do nieruchomości wspólnej, czyli nie służyć wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Upewnij się u zarządcy, zanim zaczniesz. Jeśli to część wspólna, przebudowa wymaga uchwały właścicieli lokali (przy trzech lokalach lub mniej, wyodrębnionych i niewyodrębnionych należących do dotychczasowego właściciela, do zarządu stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności).
Podstawa: ustawa o własności lokali, art. 3 ust. 2; ustawa o własności lokali, art. 22 ust. 2; ustawa o własności lokali, art. 22 ust. 3 pkt 5; ustawa o własności lokali, art. 19.
Do zgłoszenia (art. 30 ust. 2a pkt 1) i do wniosku o pozwolenie (art. 33 ust. 2 pkt 2) dołącza się oświadczenie, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej, o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 pkt 2). Prawo to wynika m.in. z własności albo ze stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych (art. 3 pkt 11), więc najemca lub lokator lokalu komunalnego potrzebuje takiego uprawnienia od właściciela, zanim złoży oświadczenie. Wzór pisma do zarządcy: Zgoda wspólnoty lub spółdzielni: wzór pisma.
Co dalej
- Procedura zgłoszenia: Zgłoszenie robót budowlanych krok po kroku.
- Ogólnie o bloku: Remont mieszkania w bloku.
- Jeśli prace już ruszyły bez wymaganych formalności: Samowola budowlana i legalizacja.
Zastrzeżenia
- Wyniki dotyczą Prawa budowlanego. Nie sprawdzają planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy ani regulaminów wspólnoty lub gminy.
- Stan techniczny starej kamienicy ocenia osoba z uprawnieniami, nie kreator.
- To informacja, nie porada prawna.
Sprawdź, czy prace wymagają zgłoszenia.
Źródła
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 524 (art. 3, art. 29, art. 30, art. 32, art. 33).
- Ustawa z dnia 9 października 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz niektórych innych ustaw: Dz.U. 2025 poz. 1673 (art. 36aa ust. 1 pkt 1 w brzmieniu nadanym tą ustawą).
- Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 232 (art. 3 ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 19, art. 22).