Przeglądy okresowe budynku i książka obiektu: obowiązki właściciela

Obowiązek utrzymania obiektu i kontroli okresowych

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek utrzymywać go i użytkować zgodnie z art. 5 ust. 2 oraz zapewnić bezpieczne użytkowanie w razie czynników zewnętrznych, takich jak wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, intensywne opady czy powodzie (art. 61). Obiekty powinny być w czasie użytkowania poddawane kontroli (art. 62 ust. 1): okresowej co najmniej raz w roku, obejmującej stan techniczny elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń ochrony środowiska oraz instalacji gazowych i przewodów kominowych (pkt 1); okresowej co najmniej raz na 5 lat, obejmującej stan techniczny, przydatność do użytkowania, estetykę obiektu i otoczenia oraz badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej (pkt 2); okresowej w zakresie z pkt 1 co najmniej dwa razy w roku, do 31 maja i do 30 listopada, dla budynków o powierzchni zabudowy ponad 2000 m2 i innych obiektów o powierzchni dachu ponad 1000 m2 (pkt 3); kontroli bezpiecznego użytkowania każdorazowo po zdarzeniach z art. 61 pkt 2 (pkt 4); a także po zgłoszeniu przez mieszkańców lokalu o nieuzasadnionych ingerencjach lub naruszeniach, przez które nie są spełnione warunki z art. 5 ust. 2 (pkt 4a), którą właściciel lub zarządca przeprowadza w ciągu 3 dni od otrzymania zgłoszenia (ust. 2a). Podczas kontroli sprawdza się wykonanie zaleceń z poprzedniej (ust. 1a). Wyłączenie z ust. 2 jest wąskie: obowiązek rocznej kontroli z pkt 1 lit. a (elementy narażone na wpływy atmosferyczne) nie obejmuje właścicieli i zarządców budynków mieszkalnych jednorodzinnych, budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz obiektów z art. 29 ust. 1 i 2 (z wyłączeniem sieci gazowych i budynków z art. 29 ust. 1 pkt 1b). Ustęp 2 nie wymienia pkt 1 lit. b i c ani pkt 2, więc z brzmienia przepisu wynika (wniosek), że w domu jednorodzinnym nadal obowiązuje co najmniej roczna kontrola instalacji gazowych i przewodów kominowych (pkt 1 lit. c) oraz instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, jeśli takie są (lit. b), a także kontrola pięcioletnia z pkt 2.

Podstawa: Prawo budowlane, art. 61; Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 1; Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 1; Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 2; Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 2; Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 3; Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 4; Prawo budowlane, art. 62 ust. 1 pkt 4a; Prawo budowlane, art. 62 ust. 1a; Prawo budowlane, art. 62 ust. 2; Prawo budowlane, art. 62 ust. 2 pkt 1; Prawo budowlane, art. 62 ust. 2a.

Kto przeprowadza kontrolę i co zawiera protokół

Kontrole przeprowadzają osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności (art. 62 ust. 4), z zastrzeżeniami: stan techniczny instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą kontrolować także osoby z kwalifikacjami wymaganymi przy dozorze nad eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci energetycznych i gazowych (ust. 5), a przewodów kominowych osoby z kwalifikacjami mistrza w rzemiośle kominiarskim albo z uprawnieniami budowlanymi, zależnie od rodzaju przewodu (ust. 6; zob. poradnik o kominach). Z kontroli osoba ją przeprowadzająca sporządza protokół (art. 62a ust. 1). Zawiera on co najmniej: datę kontroli; imię i nazwisko, numer uprawnień i podpis kontrolującego; dane właściciela lub zarządcy; określenie obiektu; zakres kontroli; ustalenia, w tym nieprawidłowości; zalecenia; metody i środki użytkowania elementów narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne, przy kontroli tych elementów; zakres niewykonanych zaleceń z poprzednich protokołów (ust. 2). W zaleceniach wskazuje się czynności usuwające nieprawidłowości i termin ich wykonania (ust. 3). Do protokołu dołącza się kopie zaświadczeń z art. 12 ust. 7 oraz decyzji o uprawnieniach, z wyjątkiem osób i uprawnień wpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane (ust. 4 i 4a). Według tekstu jednolitego protokół z kontroli przewodów kominowych sporządza się w formie dokumentu elektronicznego w systemie centralnej ewidencji emisyjności budynków (ust. 5); wyjątki dla obiektów na wskazanych terenach zamkniętych i strategicznych inwestycji obronnych wskazuje ust. 5a. Organ nadzoru budowlanego, stwierdzając nieodpowiedni stan techniczny mogący spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, nakazuje przeprowadzenie kontroli i może żądać ekspertyzy stanu technicznego (art. 62 ust. 3).

Podstawa: Prawo budowlane, art. 62 ust. 4; Prawo budowlane, art. 62 ust. 5; Prawo budowlane, art. 62 ust. 6 pkt 1; Prawo budowlane, art. 62a ust. 1; Prawo budowlane, art. 62a ust. 2 pkt 1; Prawo budowlane, art. 62a ust. 2 pkt 9; Prawo budowlane, art. 62a ust. 3 pkt 2; Prawo budowlane, art. 62a ust. 4; Prawo budowlane, art. 62a ust. 4a pkt 2; Prawo budowlane, art. 62a ust. 2 pkt 8; Prawo budowlane, art. 62a ust. 5a; Prawo budowlane, art. 62a ust. 5; Prawo budowlane, art. 62 ust. 3.

Książka obiektu budowlanego: kogo dotyczy, kto ją zakłada i prowadzi

Książkę obiektu budowlanego prowadzi się na bieżąco dla każdego budynku oraz dla obiektu niebędącego budynkiem, którego projekt podlega obowiązkowi sprawdzenia (art. 60b ust. 1). Obowiązek nie obejmuje m.in. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, garażowych i gospodarczych w zabudowie jednorodzinnej, obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz obiektów z art. 29 ust. 1 i 2 (z wyłączeniem sieci gazowych i budynków z art. 29 ust. 1 pkt 1b) (ust. 2). Typowy dom jednorodzinny nie ma więc obowiązku prowadzenia książki; obowiązek dotyczy natomiast każdego budynku spoza tych wyłączeń, w tym budynku wielorodzinnego (ust. 1 pkt 1). Książkę zakłada właściciel lub zarządca w ciągu 30 dni od doręczenia decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo od upływu terminu na sprzeciw do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub doręczenia zaświadczenia o braku podstaw do sprzeciwu, albo od zmiany sposobu użytkowania, po której obiekt zaczyna wymagać książki (art. 60c). Terminów dla budynków oddanych do użytku dawno temu ten przepis nie wyznacza; przepisy przejściowe ustawy zmieniającej nie są objęte tym źródłem. Zakłada się ją i prowadzi w postaci elektronicznej w systemie c-KOB (art. 60h ust. 1); dla obiektów na terenach zamkniętych prowadzi się ją w postaci papierowej (ust. 2). Właściciel lub zarządca wskazuje w książce osobę fizyczną, która odpowiada za jej prowadzenie (art. 60d). Wpisu dokonuje się niezwłocznie, nie później niż w terminie 7 dni od zaistnienia okoliczności (art. 60f ust. 1). W książce wpisuje się m.in. informacje o obiekcie, kontrole, ekspertyzy i opinie techniczne, roboty budowlane wykonywane po oddaniu do użytkowania oraz decyzje i zaświadczenia organów (art. 60a). Osoba przeprowadzająca kontrolę wpisuje ją do książki w ciągu 7 dni od zakończenia kontroli (art. 62b ust. 1), a przy kontrolach dwa razy w roku z art. 62 ust. 1 pkt 3 zawiadamia w tym samym terminie organ nadzoru budowlanego, przez system c-KOB albo na piśmie, jeśli książki nie prowadzi się elektronicznie (art. 62b ust. 2). Przy zmianie właściciela lub zarządcy dotychczasowy przekazuje książkę następcy (art. 60i ust. 1); w terminie miesiąca od zakończenia rozbiórki właściciel lub zarządca zamyka książkę prowadzoną w c-KOB (art. 60g). Niezależnie od książki właściciel lub zarządca ma obowiązek przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumenty przekazane przez inwestora oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania (art. 63 ust. 1); protokoły z kontroli dołącza się do książki obiektu (art. 64 ust. 3); ustawa nie wyłącza z tego obowiązku domów jednorodzinnych (wniosek z brzmienia przepisu).

Podstawa: Prawo budowlane, art. 60b ust. 1; Prawo budowlane, art. 60b ust. 2 pkt 1; Prawo budowlane, art. 60b ust. 2 pkt 1; Prawo budowlane, art. 60b ust. 2 pkt 2; Prawo budowlane, art. 60c; Prawo budowlane, art. 60d; Prawo budowlane, art. 60f ust. 1; Prawo budowlane, art. 60g; Prawo budowlane, art. 60h ust. 1; Prawo budowlane, art. 60h ust. 2; Prawo budowlane, art. 60i ust. 1; Prawo budowlane, art. 60a pkt 6; Prawo budowlane, art. 60a pkt 1; Prawo budowlane, art. 60a pkt 3; Prawo budowlane, art. 60a pkt 8; Prawo budowlane, art. 60c; Prawo budowlane, art. 62b ust. 2; Prawo budowlane, art. 62b ust. 1; Prawo budowlane, art. 63 ust. 1.

Nakaz naprawy, kontrola organu i odpowiedzialność właściciela

Gdy obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, jest tak użytkowany, jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo oszpeca otoczenie, organ nadzoru budowlanego nakazuje w drodze decyzji usunięcie nieprawidłowości, określając termin (art. 66 ust. 1). W decyzji wydanej z powodu zagrożenia, użytkowania zagrażającego albo nieodpowiedniego stanu technicznego (ust. 1 pkt 1-3) może zakazać użytkowania obiektu lub jego części do czasu usunięcia nieprawidłowości (ust. 2); przy samym oszpeceniu otoczenia (pkt 4) taka możliwość z ust. 2 nie wynika. Podmiot, na którym ciążą obowiązki napraw wynikające z przepisów odrębnych lub umów (właściciel, zarządca lub użytkownik), jest obowiązany w czasie kontroli lub bezpośrednio po niej usunąć stwierdzone uszkodzenia i uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem albo zatrucie gazem (art. 70 ust. 1). Obowiązek ten powinien być potwierdzony w protokole z kontroli, a kontrolujący bezzwłocznie przesyła kopię „tego protokołu” organowi nadzoru budowlanego, który po jej otrzymaniu przeprowadza bezzwłocznie kontrolę w celu potwierdzenia usunięcia uszkodzeń (ust. 2); przy książce prowadzonej elektronicznie protokół przekazuje się przez system c-KOB (ust. 3). Przepis nie rozstrzyga wprost, czy kopię przesyła się z każdej kontroli, czy tylko z tej, w której stwierdzono uszkodzenia lub braki; w razie wątpliwości zapytaj kontrolującego albo organ. Odpowiedzialność: kto nie spełnia obowiązku kontroli z art. 62 ust. 1 pkt 1-4a albo wpisu z art. 62b, podlega karze grzywny (art. 93 pkt 8); tak samo kto nie zakłada, nie prowadzi, nie zamyka, nie przekazuje lub nie udostępnia książki obiektu albo nie przechowuje dokumentów (art. 93 pkt 9); tak samo kto nie przesyła protokołu, o którym mowa w art. 70 ust. 2 (art. 93 pkt 9a). Kto nie usuwa uszkodzeń, o których mowa w art. 70 ust. 1, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny (art. 92 ust. 1 pkt 2). Kto wbrew art. 61 nie utrzymuje obiektu w należytym stanie technicznym, nie użytkuje go zgodnie z przeznaczeniem lub nie zapewnia bezpiecznego użytkowania, podlega grzywnie niemniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku (art. 91a). Czyny z art. 92 i 93 orzeka się według przepisów o postępowaniu w sprawach o wykroczenia (art. 94).

Podstawa: Prawo budowlane, art. 66 ust. 1; Prawo budowlane, art. 66 ust. 1 pkt 4; Prawo budowlane, art. 66 ust. 2; Prawo budowlane, art. 70 ust. 1; Prawo budowlane, art. 70 ust. 2; Prawo budowlane, art. 70 ust. 2; Prawo budowlane, art. 93 pkt 8; Prawo budowlane, art. 93 pkt 9; Prawo budowlane, art. 93 pkt 9a; Prawo budowlane, art. 70 ust. 3; Prawo budowlane, art. 93; Prawo budowlane, art. 92 ust. 1 pkt 2; Prawo budowlane, art. 92 ust. 1; Prawo budowlane, art. 91a; Prawo budowlane, art. 91a; Prawo budowlane, art. 94.