Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane: oświadczenie, najemca, współwłaściciel

Zanim złożysz zgłoszenie robót albo wniosek o pozwolenie na budowę, musisz oświadczyć, że masz prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Pytanie wraca przy najemcy, który chce przebudować lokal, przy współwłaścicielach i przy użytkowniku wieczystym.

Opisujemy wymagania Prawa budowlanego. Zasady współwłasności, najmu i dzierżawy wynikają z Kodeksu cywilnego, a części wspólne budynku wielolokalowego z ustawy o własności lokali. Tych przepisów tu nie omawiamy.

Co ustawa uznaje za takie prawo

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane to tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych (art. 3 pkt 11). Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami (art. 4). Ustawa wylicza rodzaje tytułów, ale nie rozstrzyga, czy konkretna umowa najmu albo dzierżawy przewiduje „uprawnienia do wykonywania robót budowlanych”; zależy to od jej treści (wniosek z definicji). Współwłasność regulują przepisy Kodeksu cywilnego, których ten serwis nie omawia.

Podstawa: Prawo budowlane, art. 3 pkt 11; Prawo budowlane, art. 4.

Przełóż to na typowe sytuacje:

Właściciel nieruchomości: prawo własności jest tytułem wymienionym w definicji.
Użytkownik wieczysty: użytkowanie wieczyste też jest tytułem z definicji; szczególną regułę ustawa daje w art. 32 ust. 4b (opisaną niżej).
Najemca lub dzierżawca: definicja obejmuje stosunek zobowiązaniowy „przewidujący uprawnienia do wykonywania robót budowlanych”. Czy Twoja umowa daje takie uprawnienia, zależy od jej treści; ustawa tego nie rozstrzyga (wniosek z definicji). Sprawdź umowę przed złożeniem oświadczenia.
Współwłaściciel: Prawo budowlane nie mówi, czy do robót potrzebna jest zgoda pozostałych współwłaścicieli. To sprawa Kodeksu cywilnego, którego ten serwis nie omawia.
Właściciel lokalu w bloku lub kamienicy: własność lokalu jest prawem własności, ale ingerencja w części wspólne budynku podlega ustawie o własności lokali; zob. Zgoda wspólnoty lub spółdzielni i wzór pisma.

Oświadczenie przy zgłoszeniu i przy wniosku o pozwolenie

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością przy zgłoszeniu i wniosku

Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 pkt 2). Oświadczenie dołącza się do wniosku o pozwolenie na budowę (art. 33 ust. 2 pkt 2) i do zgłoszenia budowy lub robót (art. 30 ust. 2a pkt 1). Wzór oświadczenia określa w rozporządzeniu minister właściwy do spraw budownictwa; obejmuje on w szczególności dane osobowe lub nazwę inwestora oraz inne informacje niezbędne do podjęcia rozstrzygnięcia w prowadzonym postępowaniu (art. 32 ust. 5 pkt 2 i ust. 6). Portal e-Budownictwo umożliwia wygenerowanie takiego oświadczenia (art. 79a ust. 1 pkt 5). Jeżeli podstawę prawa do dysponowania stanowi użytkowanie wieczyste, niezgodność zamierzenia budowlanego z celem użytkowania wieczystego nie może stanowić podstawy do odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę (art. 32 ust. 4b). Ustawa wiąże oświadczenie z wnioskiem o pozwolenie i ze zgłoszeniem; roboty, które nie wymagają ani jednego, ani drugiego, nie wiążą się ze składaniem tego oświadczenia, ale prawo do ich wykonania na cudzej nieruchomości lub w cudzym lokalu wynika z innych przepisów i umów.

Podstawa: Prawo budowlane, art. 32 ust. 4 pkt 2; Prawo budowlane, art. 33 ust. 2 pkt 2; Prawo budowlane, art. 30 ust. 2a pkt 1; Prawo budowlane, art. 32 ust. 5 pkt 2; Prawo budowlane, art. 32 ust. 6; Prawo budowlane, art. 79a ust. 1 pkt 5; Prawo budowlane, art. 32 ust. 4b.

Kiedy oświadczenia nie składasz

Oświadczenie dołącza się do zgłoszenia i do wniosku o pozwolenie. Oświadczenie dołącza się też do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania (art. 71 ust. 2 pkt 3), przy przeniesieniu pozwolenia (art. 40 ust. 1 pkt 1 lit. b) i w legalizacji (art. 48b ust. 3 pkt 2, art. 49g ust. 2 pkt 1). Jeśli Twoje roboty nie wymagają ani zgłoszenia, ani pozwolenia, ustawa nie każe go składać. Nie oznacza to, że możesz robić cokolwiek w cudzej nieruchomości: prawo do wykonania robót w cudzym lokalu lub na cudzym gruncie wynika z umowy i z innych przepisów. Czy Twoje roboty wymagają zgłoszenia, sprawdzisz w kreatorze lub w poradniku Czy trzeba zgłosić remont.

Jeśli roboty wymagają wejścia na cudzą działkę lub do cudzego lokalu, zob. Rusztowanie i wejście na działkę sąsiada przy remoncie.

Przykłady

Właściciel domu zgłasza przebudowę przegród zewnętrznych: do zgłoszenia dołącza oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością (art. 30 ust. 2a pkt 1).
Najemca lokalu użytkowego planuje roboty, które wymagają zgłoszenia: prawdziwe oświadczenie może złożyć zwykle tylko wtedy, gdy umowa najmu przewiduje uprawnienia do wykonywania robót budowlanych (wniosek z art. 3 pkt 11); gdy umowa milczy lub zabrania robót, zapytaj wynajmującego i organ.
Użytkownik wieczysty składa wniosek o pozwolenie na budowę: niezgodność zamierzenia z celem użytkowania wieczystego nie może być podstawą odmowy zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia (art. 32 ust. 4b).
Dwóch współwłaścicieli, jeden chce złożyć zgłoszenie: ustawa nie rozstrzyga, czy potrzebna jest zgoda drugiego współwłaściciela; zapytaj organ i sprawdź Kodeks cywilny.
Wymiana armatury w łazience mieszkania własnościowego: remont bez ruszania ścian nośnych, zewnętrznych i stropów nie wymaga zgłoszenia ani pozwolenia (zob. poradnik niżej), więc oświadczenia nie składasz (zob. Remont mieszkania w bloku).

Jak się przygotować

Ustal, jaki tytuł prawny masz do nieruchomości: własność, użytkowanie wieczyste, najem, dzierżawa albo inny.
Przy najmie lub dzierżawie przeczytaj umowę pod kątem tego, czy przewiduje uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Jeśli nie, uzgodnij z wynajmującym zgodę na roboty i zachowaj ją w formie, którą da się okazać.
Przy współwłasności ustal z pozostałymi współwłaścicielami zasady wykonywania robót, zanim złożysz oświadczenie.
Wygeneruj oświadczenie na portalu e-Budownictwo (art. 79a ust. 1 pkt 5) albo zapytaj organ o obowiązujący wzór, a wraz z nim złóż zgłoszenie lub wniosek o pozwolenie.
Pamiętaj, że oświadczenie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej (art. 32 ust. 4 pkt 2, dla zgłoszenia przez art. 30 ust. 2a pkt 1). Zasad tej odpowiedzialności nie omawiamy.

Zastrzeżenia

Poradnik opisuje przepisy w brzmieniu tekstu jednolitego Dz.U. 2026 poz. 524 i późniejszych zmian, które sprawdzamy.
Czy konkretna umowa najmu lub dzierżawy daje „uprawnienia do wykonywania robót budowlanych”, wynika z jej treści i nie jest rozstrzygnięte w ustawie. To wniosek z definicji.
Zgoda współwłaścicieli, skutki umowy najmu dla robót oraz odpowiedzialność za fałszywe oświadczenie wynikają z innych przepisów i nie są tu opisane.
To informacja, nie porada prawna.

Sprawdź, czy prace wymagają zgłoszenia.

Przejdź do kreatora

Źródła

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 524 (art. 3, 4, 30, 32, 33, 79a).