Pytanie „czy potrzebny jest kierownik budowy” pojawia się zwykle przy remoncie, gdy wykonawca albo urząd wspomina o dokumentach. Odpowiedź w Prawie budowlanym zależy od rodzaju robót, a nie od tego, czy nazywasz je remontem. Lista przypadków, w których inwestor musi ustanowić kierownika budowy, stoi w art. 42 ust. 1 pkt 2.
Ten poradnik opisuje obowiązki wynikające z ustawy. Umowa z wykonawcą, wymagania ubezpieczyciela albo regulamin wspólnoty mogą stawiać własne wymagania, których tu nie opisujemy.
Kiedy ustawa wymaga kierownika budowy
Kiedy ustawa wymaga ustanowienia kierownika budowy
Przed rozpoczęciem robót inwestor ma obowiązek ustanowić kierownika budowy w przypadkach wymienionych w art. 42 ust. 1 pkt 2: robót objętych decyzją o pozwoleniu na budowę, rozbiórki objętej pozwoleniem na rozbiórkę, budowy z art. 29 ust. 1 pkt 1, 1b, 2-4, 9, 27 i 30, przebudowy z art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a i aa (m.in. przebudowa przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych budynku mieszkalnego jednorodzinnego), instalowania z art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d, e i g (instalacji gazowych, niektórych instalacji biogazu rolniczego i urządzeń wiatrowych z masztem) oraz kilku przypadków związanych z legalizacją i wznowieniem robót. Remont, przebudowa wnętrza i typowe instalacje wewnętrzne (wodna, elektryczna, wentylacja) nie stoją na tej liście, więc z art. 42 nie wynika dla nich obowiązek ustanowienia kierownika budowy, o ile roboty nie wymagają pozwolenia na budowę. Przystąpienie do robót bez dopełnienia wymagań art. 42, 44, 45 i 45a jest wykroczeniem zagrożonym grzywną.
Podstawa: Prawo budowlane, art. 42 ust. 1 pkt 2; Prawo budowlane, art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. a; Prawo budowlane, art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. b; Prawo budowlane, art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. c; Prawo budowlane, art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. ca; Prawo budowlane, art. 93 pkt 4.
Przełóż to na typowe sytuacje:
- Remont mieszkania, malowanie, podłogi, wymiana armatury, przebudowa wnętrza bez ruszania ścian nośnych: brak obowiązku z art. 42, o ile roboty nie wymagają pozwolenia na budowę. Wymagają go m.in. roboty przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków i roboty wymagające odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych albo oceny oddziaływania na środowisko (art. 29 ust. 5a, 6 i 7 pkt 1); wtedy kierownik jest obowiązkowy (art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. a). Zobacz Remont mieszkania w bloku i Remont w kamienicy.
- Przebudowa ściany nośnej lub zewnętrznej albo stropu w domu jednorodzinnym (zgłoszenie robót): kierownik budowy jest obowiązkowy, a do zgłoszenia dochodzi projekt.
- Zainstalowanie instalacji gazowej w użytkowanym budynku (zgłoszenie robót): kierownik budowy jest obowiązkowy. Czy konkretna wymiana części istniejącej instalacji to instalowanie, czy remont, ustal z projektantem lub organem. Szczegóły zgłoszenia w poradniku Instalacja gazowa.
- Roboty, które wymagają pozwolenia na budowę (na przykład przebudowa elementów konstrukcyjnych w bloku, która nie mieści się w zgłoszeniu z art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a): kierownik budowy jest obowiązkowy, bo takie roboty są objęte pozwoleniem.
Projekt techniczny i dokumenty do zgłoszenia
Projekt techniczny i dokumenty do zgłoszenia przebudowy konstrukcji
Projekt techniczny inwestor ma obowiązek zapewnić m.in. przy robotach objętych pozwoleniem na budowę, przy budowie z art. 29 ust. 1 pkt 1-4, przy przebudowie z art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a oraz przy instalowaniu z art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d i g (z zastrzeżeniem art. 34 ust. 3b). Do zgłoszenia przebudowy z art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a i aa oraz instalowania instalacji gazowej (pkt 3 lit. d) dołącza się dokumenty z art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4: projekt zagospodarowania działki lub terenu i projekt architektoniczno-budowlany wraz z uzgodnieniami i opiniami (pkt 1), oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (pkt 2) oraz, tylko dla obiektów zakładów górniczych i obiektów na terenach zamkniętych lub na terenach z art. 82 ust. 3 pkt 1, postanowienie o uzgodnieniu (pkt 4). Dochodzą dokumenty z art. 30 ust. 2a, na przykład decyzja o warunkach zabudowy, jeśli jest wymagana. Organ sprawdza zgłoszenie w zakresie art. 35 ust. 1. Gdy nie wniesie sprzeciwu, projekty przebudowy z lit. a i instalowania z lit. d podlegają ostemplowaniu (art. 30 ust. 5e).
Podstawa: Prawo budowlane, art. 42 ust. 1 pkt 1; Prawo budowlane, art. 42 ust. 1 pkt 1 lit. c; Prawo budowlane, art. 42 ust. 1 pkt 1 lit. d; Prawo budowlane, art. 30 ust. 4c; Prawo budowlane, art. 33 ust. 2 pkt 2; Prawo budowlane, art. 30 ust. 5e.
Pełną ścieżkę zgłoszenia opisuje poradnik Zgłoszenie robót budowlanych krok po kroku.
Wyłączenie obowiązku, inspektor nadzoru, kierownik robót
Wyłączenie obowiązku, inspektor nadzoru i kierownik robót
Organ administracji architektoniczno-budowlanej może w drodze decyzji wyłączyć obowiązek ustanawiania kierownika budowy, jeżeli jest to uzasadnione nieznacznym stopniem skomplikowania robót budowlanych lub innymi ważnymi względami. Inspektora nadzoru inwestorskiego inwestor ustanawia tylko w przypadkach z art. 42 ust. 1 pkt 3 (m.in. gdy wynika to z decyzji o pozwoleniu na budowę); poza nimi może go ustanowić z własnej woli. Gdy przy robotach potrzebne jest przygotowanie zawodowe w innej specjalności niż ma kierownik budowy, inwestor zapewnia ustanowienie kierownika robót w tej specjalności.
Podstawa: Prawo budowlane, art. 42 ust. 3; Prawo budowlane, art. 42 ust. 3; Prawo budowlane, art. 42 ust. 1 pkt 3; Prawo budowlane, art. 18 ust. 2; Prawo budowlane, art. 42 ust. 4.
Wyłączenie obowiązku nie dzieje się samo: wymaga decyzji organu. Nie zakładaj z góry, że Twoje roboty są „nieznacznie skomplikowane”.
Co robi kierownik budowy
Co robi kierownik budowy
Do podstawowych obowiązków kierownika budowy należą m.in.: prowadzenie dokumentacji budowy, zorganizowanie budowy i kierowanie nią zgodnie z projektem lub pozwoleniem na budowę oraz przepisami, wstrzymanie robót w razie stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia, zgłoszenie obiektu do odbioru wpisem do dziennika budowy, uczestniczenie w odbiorze i zapewnienie usunięcia wad oraz przekazanie inwestorowi oświadczenia z art. 57 ust. 1 pkt 2. Gdy ustawa nie wymaga ustanowienia kierownika budowy, część jego zadań, na przykład zabezpieczenie terenu budowy, spoczywa na inwestorze (art. 45a ust. 2).
Podstawa: Prawo budowlane, art. 22; Prawo budowlane, art. 22 pkt 2; Prawo budowlane, art. 22 pkt 4; Prawo budowlane, art. 22 pkt 9; Prawo budowlane, art. 22 pkt 9; Prawo budowlane, art. 45a ust. 2.
Dziennik budowy
Dziennik budowy
Dziennik budowy prowadzi się przy robotach budowlanych wymagających ustanowienia kierownika budowy. To urzędowy dokument, w którym rejestruje się przebieg robót oraz zdarzenia i okoliczności ważne dla oceny technicznej prawidłowości ich wykonywania. Można go prowadzić w postaci papierowej albo elektronicznej (system Elektroniczny Dziennik Budowy). Za jego prowadzenie odpowiada kierownik budowy. Wpisów mogą dokonywać m.in. uczestnicy procesu budowlanego, uprawniony geodeta i upoważnieni pracownicy organów kontroli.
Podstawa: Prawo budowlane, art. 45; Prawo budowlane, art. 47a ust. 1; Prawo budowlane, art. 47c ust. 1; Prawo budowlane, art. 47d; Prawo budowlane, art. 47e ust. 1.
Przy typowym remoncie bez obowiązku kierownika budowy ten przepis nie nakazuje prowadzenia dziennika. Gdy kierownik jest obowiązkowy, dziennik prowadzi się razem z nim.
Jak to sprawdzić przed zleceniem prac
- Ustal rodzaj robót (remont, przebudowa, instalowanie) i rodzaj budynku. Pomoże kreator.
- Jeśli wynik to „zgłoszenie” albo „pozwolenie”, sprawdź w art. 42 ust. 1 pkt 2, czy Twoje roboty są na liście kierownika budowy.
- Zapytaj wykonawcę, czy ma osobę z uprawnieniami, która przyjmie funkcję kierownika budowy, i czy jest ona w cenie.
- Przed rozpoczęciem robót dopilnuj zgłoszenia lub pozwolenia. Jeśli roboty wymagały zgłoszenia albo pozwolenia, a go nie złożono, zobacz Samowola budowlana i legalizacja.
- W razie wątpliwości zapytaj organ administracji architektoniczno-budowlanej (starostwo albo urząd miasta).
Zastrzeżenia
- Poradnik opisuje przepisy w brzmieniu tekstu jednolitego Dz.U. 2026 poz. 524 i późniejszych zmian, które sprawdzamy.
- Lista z art. 42 jest ograniczona do robót w niej wymienionych; nie obejmuje wszystkiego, co robi się na budowie.
- Wymagania umowne, ubezpieczeniowe i wspólnotowe są poza zakresem tego poradnika.
- To informacja, nie porada prawna.
Sprawdź, czy prace wymagają zgłoszenia.
Źródła
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 524 (art. 18, 22, 29, 30, 33, 42, 45, 45a, 47a, 47c, 47d, 47e, 93).