W tekście ustawy nie ma słów „balkon” ani „loggia”. Dlatego nie podamy Ci jednej odpowiedzi „zgłoś” albo „nie zgłaszaj”. Poniżej rozdzielamy dwie różne sytuacje: zabudowę (zamknięcie balkonu) i remont istniejącego balkonu.
Zabudowa lub przeszklenie balkonu
Zabudowa zwykle zmienia przegrodę zewnętrzną budynku. Ustawa rozróżnia dwa przypadki: przebudowę (zmiana parametrów, ale bez zmiany kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji) oraz budowę, do której należy rozbudowa i nadbudowa. Od tego, w którą stronę wypada Twój projekt, zależy wynik.
To zależy od szczegółów
Zabudowa balkonu lub loggii: zależy od szczegółów
Ustawa nie mówi o balkonach ani loggiach, więc nie rozstrzygamy tego za organ. Zabudowa zwykle zmienia przegrodę zewnętrzną: jeśli nie zmienia kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości ani liczby kondygnacji, może być przebudową, a jeśli zmienia któryś z tych parametrów, nie jest już przebudową i może być rozbudową lub nadbudową, czyli budową. Od tego zależy, czy potrzebne jest zgłoszenie albo pozwolenie. Zapytaj organ administracji architektoniczno-budowlanej albo projektanta przed zamówieniem zabudowy.
Ustawa nie rozstrzyga tego wprost.
Podstawa: Prawo budowlane, art. 3 pkt 7a; Prawo budowlane, art. 3 pkt 6; Prawo budowlane, art. 3 pkt 8.
Praktycznie: zanim zamówisz zabudowę, zapytaj organ administracji architektoniczno-budowlanej (starostę albo urząd miasta na prawach powiatu) albo projektanta, czy dla Twojego rozwiązania potrzebne jest zgłoszenie, czy pozwolenie. Wielu zarządców i spółdzielni ma też własne wymagania dotyczące wyglądu elewacji, więc zapytaj ich osobno.
Remont istniejącego balkonu
Odtworzenie istniejącej płyty, balustrady czy posadzki w dotychczasowej postaci może być remontem. Bieżąca konserwacja, na przykład malowanie, nie jest remontem w rozumieniu ustawy, a zmiana kształtu czy parametrów to już inna sytuacja. Przy odtworzeniu można użyć innych wyrobów niż pierwotne.
wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji
Ustawa nie wylicza, czy płyta balkonowa to przegroda zewnętrzna albo element konstrukcyjny. Jeśli tak, wynik remontu takiego elementu zależy od rodzaju budynku (tabela poniżej). Gdy nie wiesz, zleć ocenę konstruktorowi.
| Rodzaj budynku | Wynik | Pewność |
|---|---|---|
| Wolno stojący dom jednorodzinny | Nie trzeba zgłoszenia ani pozwolenia | wniosek z układu przepisów (nie wprost z jednego zapisu) |
| Bliźniak, szeregowiec albo dom oddziałujący poza działkę; Blok, kamienica albo mieszkanie w budynku wielorodzinnym | Potrzebne zgłoszenie | wniosek z układu przepisów (nie wprost z jednego zapisu) |
Wymiana drzwi balkonowych i okien ma osobny opis: Wymiana okien: czy trzeba zgłosić.
Balkon w bloku
Czy balkon (albo jego płyta czy elewacja) jest częścią nieruchomości wspólnej, zależy od tego, czy służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Ustal to w dokumentach wspólnoty lub u zarządcy. Przed zabudową albo większym remontem balkonu skontaktuj się z zarządem lub zarządcą. Wzór pisma: Zgoda wspólnoty lub spółdzielni na remont: wzór pisma.
Pytanie: czy prace dotykają części wspólnych budynku (na przykład elewacji, dachu, balkonu, ściany nośnej lub zewnętrznej)? Zabudowa balkonu zmienia wygląd elewacji, więc przy zabudowie nie zakładaj, że to sprawa tylko Twojego lokalu: odpowiedz „Nie wiem” i zapytaj zarządcę. Odpowiedzi:
Czy prace dotykają części budynku lub urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (na przykład konstrukcji, elewacji, dachu albo pionów)? Przy balkonie sprawdź to u zarządcy.
Nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Tak
Zgoda na przebudowę nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, do której potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Przy trzech lokalach lub mniej (wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących do dotychczasowego właściciela) do zarządu stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Inne prace na częściach wspólnych uzgodnij z zarządem wspólnoty. Mieszkasz w spółdzielni? Zasady mogą wynikać z jej statutu i regulaminu: zapytaj spółdzielnię.
Podstawa: ustawa o własności lokali, art. 22 ust. 2; ustawa o własności lokali, art. 22 ust. 3 pkt 5; ustawa o własności lokali, art. 19.
Nie, prace tylko wewnątrz lokalu
Z przepisów, na które się powołujemy, nie wynika obowiązek uzyskania zgody wspólnoty na same prace we wnętrzu lokalu. Wyjątek: połączenie dwóch lokali w jedną nieruchomość albo podział lokalu wymaga uchwały właścicieli lokali. Właściciel musi też korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania innym. Zasady mogą wynikać z regulaminu wspólnoty lub spółdzielni: sprawdź go.
Podstawa: ustawa o własności lokali, art. 22 ust. 4; ustawa o własności lokali, art. 13 ust. 1.
Nie wiem
Zapytaj zarządcę lub zarząd wspólnoty, zanim zaczniesz. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a zgoda na przebudowę nieruchomości wspólnej wymaga uchwały właścicieli lokali (przy trzech lokalach lub mniej, wyodrębnionych i niewyodrębnionych należących do dotychczasowego właściciela, do zarządu stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności).
Podstawa: ustawa o własności lokali, art. 3 ust. 2; ustawa o własności lokali, art. 22 ust. 2; ustawa o własności lokali, art. 22 ust. 3 pkt 5; ustawa o własności lokali, art. 19.
Zaznaczyłeś „nie”, a prace dotyczą konstrukcji, elewacji, okien, dachu albo pionów
Wskazałeś, że prace nie dotykają części wspólnych, ale ten rodzaj prac (konstrukcja, elewacja, okna w elewacji, dach, piony instalacyjne) obejmuje elementy, które mogą należeć do nieruchomości wspólnej, czyli nie służyć wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Upewnij się u zarządcy, zanim zaczniesz. Jeśli to część wspólna, przebudowa wymaga uchwały właścicieli lokali (przy trzech lokalach lub mniej, wyodrębnionych i niewyodrębnionych należących do dotychczasowego właściciela, do zarządu stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności).
Podstawa: ustawa o własności lokali, art. 3 ust. 2; ustawa o własności lokali, art. 22 ust. 2; ustawa o własności lokali, art. 22 ust. 3 pkt 5; ustawa o własności lokali, art. 19.
Zastrzeżenia
- Wynik zakłada, że budynek nie jest wpisany do rejestru zabytków ani nie stoi na obszarze wpisanym do rejestru (przepisy o zabytkach mogą zmienić wynik), a w otoczeniu zabytku dochodzi odrębne zgłoszenie do konserwatora.
- Nie sprawdzamy planu miejscowego, przepisów techniczno-budowlanych (na przykład odległości i bezpieczeństwa pożarowego) ani regulaminu budynku.
- To informacja, nie porada prawna.
Orientacyjnie: przy samej przebudowie w domu jednorodzinnym zwykle chodzi o zgłoszenie, w bloku o pozwolenie, a przy zwiększeniu parametrów charakterystycznych zwykle o pozwolenie. To wnioski z układu przepisów (art. 28 i 29), nie zapis wprost, i zakładają, że obszar oddziaływania nie wychodzi poza działkę. Dlatego kreator zostawia wynik „zależy” i odsyła do organu.
Sprawdź swoją sytuację.
Źródła
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 524 (art. 3 pkt 6, 7a i 8, art. 29 ust. 3 pkt 2 lit. b i ust. 4 pkt 2 lit. a).
- Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 232 (art. 3 ust. 2).